Inadimplência Condominial
A inadimplência nos condomínios do Rio aumentou nos últimos anos. De acordo com um levantamento realizado por uma das maiores administradoras no Estado, a Estasa, a pedido de O Globo, e da Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (Abadi), de 2014 para 2017, a taxa de débito passou de uma média de 5% para 12%.
Tal crescimento de devedores foi impulsionado pela crise econômica, mais acentuada no Estado, que desencadeou uma série de demissões e falta de salários. O diretor jurídico da Abadi, Marcelo Borges, pontua que, no ano passado em especial, este percentual de inadimplência pode ter chegado aos 13%, diante de alguns agravantes do cenário fluminense:
— No Rio, a crise foi mais sensível. Os servidores ficaram com pagamentos atrasados e teve a crise no petróleo, que levou muitas empresas do setor a fechar, resultando no desemprego em massa — destaca.
Em seu estudo, a Estasa considerou os débitos acima de 30 dias. Se fosse levar em conta atrasos de um dia, o percentual passaria a ser de 25%. A maioria dos devedores com mais de um mês tem atrasos superiores a 150 dias (6,5%) — alguns, inclusive, estão na Justiça. A inadimplência entre 30 e 60 dias é a segunda maior, de 2,1%.
Para o diretor executivo da empresa, Luiz Fernando Barreto, a despeito da crise no Estado, dois motivos, em especial, favorecem o elevado atraso no pagamento de cotas condominiais: as multas e os juros por atraso são menores do que as praticadas em outras obrigações, como cartão de crédito, e porque nada acontece ao condômino
De acordo com Barreto, a inadimplência é mais comum em condomínios maiores, onde as relações entre vizinhos tendem a ser mais impessoais. Nos residenciais pequenos, explica, as pessoas se conhecem e, como são poucos apartamentos, aquele que não paga acaba visado e sua dívida vira um constrangimento.
— Outra característica verificada é que a inadimplência é maior em regiões de novos condomínios, onde os proprietários ainda estão pagando as prestações do financiamento imobiliário. Residenciais com moradores de renda mais baixa também sofrem mais com inadimplência. Esse perfil da população mantém menos recursos guardados para emergências — pontua Barreto.
Quanto pesa no bolso alheio
Assim como uma casa, o condomínio também tem que honrar pagamentos de manutenção. A questão é que fonte de renda é a taxa paga pelos moradores. Logo, se um não paga, são os adimplentes que têm que tapar o buraco dos vizinhos credores. Segundo Barreto e Borges, isso chega a pesar entre 15% e 30% no bolso alheio.
— O condomínio trabalha com rateio de despesas, ou seja, se alguém não paga, falta dinheiro. Nesses casos poderia ser usado o fundo de reserva, mas, na prática quando existe inadimplência são geradas cotas extras para cobrir o saldo não pago até que o valor seja recuperado. Geralmente, atingem os valores que variam entre 20 e 30% para cobrir a inadimplência em casos mais graves. Isto acaba gerando novos inadimplentes — diz Barreto.
Diante de um cenário atípico, segundo eles, os condomínios estão tentando entrar em acordos amigáveis. Gilvan Ferreira, síndico de um prédio na Tijuca há quatro anos, diz que, quando chegou, a inadimplência era em torno de 20%. Hoje, está em 10%.
— A primeira coisa que eu fiz foi verificar o grau de intimidade que eu tinha com cada morador que estava devendo para poder conversar numa boa. Fui vendo o que cada um podia pagar e em quanto tempo, e parcelava em 10, 12, até 15 vezes, porque entendia a situação dele, mas não queria prejudicar o condomínio. Ano passado, muitos servidores entraram em desespero — recorda Ferreira.
Segundo ele, os débitos dos devedores pesam para os demais moradores, mas há uma tolerância maior, pois compreende-se que em muitos casos o vizinho está realmente passado por uma situação difícil.
— Eu entendo que é muito melhor você ganhar algo do que nada. As pessoas compraram a ideia e tem dado certo.
Já o advogado especialista em direito imobiliário Hamilton Quirino lembra que nem sempre o clima é muito amigável, pois os outros condôminos entendem que também passam por problemas e priorizam o pagamento de suas cotas.
— O que mais vejo são pessoas querendo agilidade na cobrança. Nesse ponto, o síndico, os conselheiros e a administradora têm importante papel, em tentativa de conciliação de interesses. Conversas são e devem ser feitas, cada vez mais, para evitar protesto e ação judicial, o que encarece ainda mais a dívida.