Negociação antes da Justiça
Uma conta atrasada de condomínio pode levar à perda do imóvel. Mas, calma! Há um longo caminho até isso acontecer. Na teoria, a cobrança pode começar no primeiro dia após o atraso do pagamento da taxa condominial. Borges explica que a Lei não define o procedimento da cobrança e que cabe ao condomínio decidir como fazê-la. Contudo, na prática, a flexibilidade e os prazos são maiores e, via de regra, o processo começa com conversas e tentativas amigáveis para quitar o débito.
— O atraso pode ser de um dia, um mês ou um ano, para justificar qualquer medida de cobrança, pois não há prazo mínimo legal. Algumas convenções disciplinam, contudo, uma gradação para a cobrança — explica Quirino.
Geralmente, até um segundo vencimento considera-se o não pagamento como um mero atraso e, por isso, os condomínios costumam enviar um lembrete da conta pendente. Após dois meses, vem a notificação. Até três meses costuma-se tolerar e manter a cobrança internamente. Depois disso é que o condomínio entra com uma ação para cobrar a dívida.
Segundo eles, há dois caminhos processuais. Um deles é protestar a cota de condomínio em atraso e pedir a execução direta de penhora para pagar a dívida, sem prévia ação de cobrança.
— Nessa hipótese, já é pedida a penhora do imóvel caso não seja paga a dívida. Além do protesto, muitos condomínios mandam anotar nos cadastros de crédito, como SPC e SERASA, o nome dos devedores.
A outra forma de cobrar é a tradicional, em que há audiência para conciliação.
— Se for um processo tradicional de cobrança, só quando for executada a sentença é que pode ser pedida a penhora do imóvel, o que pode levar alguns anos. Na execução direta, com base no atual Código de Processo Civil, o devedor tem que pagar de forma imediata, ficando sujeito à penhora do imóvel em poucos meses, a depender da agilidade do cartório. O leilão vai demorar um pouco mais, pois será necessário avaliar o imóvel.
Inadimplentes podem usar áreas comuns
Dívida de condomínio é um assunto sensível: há muitos lados nesta história. De um, estão os moradores que não pagam por má-fé e não estão nem um pouco preocupados em quitar a dívida — esta e nenhuma outra. Mas há também os que estão passando por um momento financeiro difícil e realmente não têm recursos. E há, ainda, os que mesmo em contenção de despesas se esforçam para estar em dia.
Com isso, os ânimos podem ficar alterados e, aos síndicos e administradores, cabe a árdua tarefa de lidar com sabedoria respeitando algumas regras sobre o que fazer ou não com um inadimplente. Por exemplo, não se pode impedir o uso de áreas comuns como a piscina, nem expô-los com um recado no corredor.
Segundo o diretor jurídico da Abadi, Marcelo Borges, o que é permitido, por exemplo, é determinar previamente que somente quem estiver em dia com suas obrigações condominiais é que poderá participar deliberativamente e votar nas assembleias.
— Não se pode cercear as áreas aos devedores. O condomínio tem o direito de cobrar, mas não de impedir a circulação do morador. O que alguns colocam em seus regulamentos internos é que o uso de áreas exclusivas, como o salão de festas, só poderá ser utilizado por quem esteja em dia com a cota condominial. Isto é licito porque o morador normalmente quer usar de forma exclusiva. É diferente de usar elevador ou piscina, por exemplo — explica Borges.
Já o advogado Hamilton Quirino diz que a proibição do uso de piscina e de salão de festas, embora polêmica, por se tratar de direito de propriedade, pode ser inserida na convenção. E, assim, será uma norma de obrigação para todos.
— O uso de elevador, assim como fornecimento de luz, água e gás, nunca poderá ser suprimido, por ser de uso essencial a todos — afirma.
Quanto a revelar quem são os inadimplentes, o advogado explica que a relação das unidades devedoras pode constar nas contas internas e dos balancetes, mas não deve ser exposta de forma pública, como em circulares aos moradores ou nas áreas comuns.
— O síndico não pode chegar e mostrar os inadimplentes de qualquer forma. Contudo, se for questionado sobre quem deve, ele tem a obrigação de responder, pois é ele quem presta contas de onde está ou não vindo o dinheiro — acrescenta Borges.
